Οι συνέπειες της μίσθωσης ακινήτου χωρίς τη σύνταξη εγγράφου συμφωνητικού

Κάθε μίσθωση ακινήτου πρέπει να έχει ως βάση και πρώτη ενέργειά της τη σύνταξη και υπογραφή εγγράφου ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης. Αυτό μπορεί να γίνει τόσο με ιδιόχειρες υπογραφές των συμβαλλομένων μερών ιδιοκτήτη-εκμισθωτή και ενοικιαστή, όσο και, τώρα πλέον με ηλεκτρονική υπογραφή μέσω της εφαρμογής https://www.gov.gr/ipiresies/polites-kai-kathemerinoteta/psephiaka-eggrapha-gov-gr. H καταχώρηση των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στην οποία υποχρεούται να προβεί ο ιδιοκτήτης στην εφαρμογή Μισθώσεων της ΑΑΔΕ από 1.1.2014, που μερικοί αποκαλούν «ηλεκτρονικό μισθωτήριο», ΔΕΝ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΟ ΚΑΙ ΔΕΝ ΥΠΟΚΑΘΙΣΤΑ σε καμία περίπτωση την ισχύ του έγγραφου μισθωτηρίου που υπογράφεται από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη. Πριν από την ημερομηνία αυτή, οι συμβαλλόμενοι υπέγραφαν έγγραφο μισθωτήριο, το οποίο προσκόμιζαν στην κατά τόπον αρμόδια Δ.Ο.Υ. και ο υπάλληλος της Δ.Ο.Υ. με τη στρογγυλή μπλέ σφραγίδα έδινε αριθμό πρωτοκόλλου, βεβαιώνοντας παράλληλα τη χρονολογία κατάθεσης του εγγράφου. Όταν λοιπόν σήμερα γίνεται αναγγελία στην ΑΑΔΕ χωρίς να υπογραφτεί έγγραφο μισθωτήριο, αυτό που αναγγέλλεται είναι μια προφορική συμφωνία μίσθωσης, οι όροι της οποίας ρυθμίζονται από τον ισχύοντα νόμο. Κατ’ ουσίαν και με πολύ απλά λόγια, δίχως την υπογραφή έγγραφου μισθωτηρίου ή με μόνη την ύπαρξη της δήλωσης στοιχείων μίσθωσης στην ΑΑΔΕ, είναι σαν να μπαίνει μια στρογγυλή μπλέ σφραγίδα «στον αέρα» καθώς δεν έχει υπογραφτεί έγγραφο μισθωτήριο. Ετσι η μίσθωση αυτή διέπεται από τις ρυθμίσεις του Αστικού Κώδικα και της ειδικότερης νομοθεσίας για τις επαγγελματικές μισθώσεις και τις μισθώσεις κατοικιών, αποκλειστικός σκοπός των οποίων ήταν η προστασία των μισθωτών.

Η βασικότερη συνέπεια της έλλειψης έγγραφου μισθωτηρίου είναι ότι ο ιδιοκτήτης στερείται του δικαιώματος να ζητήσει από το αρμόδιο δικαστήριο, την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθωμένου ακινήτου και διαταγής πληρωμής των μισθωμάτων, που σημαίνει ότι σε λιγότερο από δύο μήνες θα έχει τη δυνατότητα να ζητήσει την αποβολή του ενοικιαστή του, αν αυτός δεν κάνει ανακοπή και αίτηση αναστολής εκτέλεσης και εφόσον δεν του χορηγηθεί προσωρινή διαταγή μη εκτέλεσης. Ελάχιστα είναι τα Ειρηνοδικεία και Πρωτοδικεία της χώρας μας, τα οποία δέχονται την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου υπό τον όρο ότι ο ενοικιαστής - μισθωτής έχει αποδεχτεί τη δήλωση στοιχείων μίσθωσης που έχει υποβάλλει ο ιδιοκτήτης – εκμισθωτής. Ετσι ο ιδιοκτήτης που δεν έχει στα χέρια του έγγραφο μισθωτήριο θα πρέπει να ασκήσει κανονική αγωγή απόδοσης μισθίου, με ορισμό δικασίμου και δυνατότητα επανειλημμένων αναβολών, που σημαίνει ότι για να επιτύχει την έκδοση δικαστικής απόφασης μπορεί να απαιτηθεί διάστημα τουλάχιστον εννέα μηνών περίπου (χρόνος προσδιορισμού δικασίμου, αναβολή της υπόθεσης, χρόνος έκδοσης απόφασης), χωρίς συνήθως να εισπράττει μισθώματα από τον κακοπληρωτή ενοικιαστή. Στην απώλεια των μισθωμάτων αυτών θα πρέπει να προστεθούν και τα μισθώματα από το χρόνο διακοπής καταβολής τους  μέχρι το χρόνο κατάθεσης της αγωγής. Όσοι ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν τα παραπάνω κινδυνεύουν από τους ενοικιαστές "νομάδες",  που εκμεταλλεύονται την άγνοια των ιδιοκτητών, πληρώνουν το πρώτο μίσθωμα και την εγγύηση, φροντίζουν με ανεκπλήρωτες υποσχέσεις για καταβολή των μισθωμάτων να καθυστερήσουν τον ιδιοκτήτη να επισκεφθεί το δικηγόρο του και εξαντλούν όλα τα περιθώρια παραμονής τους στο ακίνητο και τις παραμονές της έξωσης μετακινούνται σε άλλο ακίνητο ακολουθώντας την ίδια τακτική.

Όταν λοιπόν ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής υπογράψουν το έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης οφείλει από την ημερομηνία της υπογραφής του μέχρι το τέλος του επόμενου ημερολογιακού μήνα, να το προσκομίσει στον λογιστή του προκειμένου ο λογιστής να καταχωρήσει στη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων της ΑΑΔΕ τους όρους που έχουν συμφωνηθεί στο έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης. Στη συνέχεια ο ενοικιαστής με τους δικούς του κωδικούς taxisnet πρέπει να αποδεχτεί τους όρους που έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ.

Αναλυτικότερα οι συνέπειες της μίσθωσης ακινήτου χωρίς τη σύνταξη έγγραφου ιδιωτικού συμφωνητικού είναι οι εξής:

• Άρθρο 575 Αστικού Κώδικα: «Ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης».

Δηλαδή ο,τιδήποτε κριθεί ότι δεν είναι κατάλληλο στο μίσθιο, οφείλει ο εκμισθωτής με δικά του έξοδα να το αποκαταστήσει και να το παραδώσει στον μισθωτή απόλυτα κατάλληλο για τη χρήση του, και μάλιστα να το διατηρεί ο ίδιος κατάλληλο καθόλη τη διάρκεια της μίσθωσης, ενώ με το έγγραφο μισθωτήριο συμφωνείται ρητά ότι το μίσθιο είναι κατάλληλο κατάλληλο κατά την παράδοσή του.

Στο ίδιο άρθρο του Αστικού Κώδικα ορίζεται και ότι η επισκευή/συντήρηση του μισθίου βαρύνει τον εκμισθωτή! Έτσι λοιπόν, οποιοσδήποτε μηχανισμός που βρίσκεται στο μίσθιο (π.χ. καζανάκι, θερμοσίφωνας, τέντα, πόρτα, παράθυροκλπ), αν υποστεί βλάβη, οφείλει ο εκμισθωτής να αποκαταστήσει τη βλάβη αυτή. Αντίθετα, με το έγγραφο μισθωτήριο, ο εκμισθωτής δύναται να ορίσει ότι το φυσιολογικό ότι για όλες τις δαπάνες συντήρησης και επισκευής του μισθίου βαρύνεται ο μισθωτής.

• Άρθρο 576 Αστικού Κώδικα: «Αν κατά το χρόνο της παράδοσής του μισθίου στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος».
• Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε μια τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση». Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να ζητήσει να καταβάλλει μειωμένο ενοίκιο αν παρουσιαστεί κάποιο πραγματικό ελάττωμα (π.χ. υγρασία στο μίσθιο από βροχές), ενώ με το έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ο εκμισθωσής μπορεί να μνημονεύσει ότι «ο μισθωτής παρέλαβε σήμερα ανεπιφύλακτα τη χρήση του μισθίου» και να αντικρούσει τυχόν αίτημα του μισθωτή για μείωση του μισθώματος.
• Άρθρο 590 Αστικού Κώδικα: «Ο εκμισθωτής φέρει τα βάρη του μισθίου και τους φόρους που το βαρύνουν».
• Άρθρο 591 Αστικού Κώδικα: «Ο εκμισθωτής αποδίδει στο μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο.

Οι επωφελείς δαπάνες αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλότριων. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο». Ως αναγκαίες δαπάνες είναι ενδεικτικά: οι δαπάνες για αποκατάσταση της αποχέτευσης, των θυρών, της στέγης, της ηλεκτρικής εγκατάστασης, της κεντρικής θέρμανσης, του ανελκυστήρα, του θερμοσίφωνα κλπ. Κι εδώ, αν δεν ορίζεται διαφορετικά, οι δαπάνες αυτές βαρύνουν τον εκμισθωτή βάσει νόμου, όμως με ένα έγγραφο μισθωτήριο ο εκμισθωτής δύναται να ορίσει ότι οι αναγκαίες δαπάνες βαρύνουν τον μισθωτή.

• Άρθρο 592 Αστικού Κώδικα: «Ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση». Η χρήση μπορεί να είναι επιβαρυντική για το μίσθιο ακίνητο κυρίως στις περιπτώσεις των επαγγελματικών μισθώσεων όπου ασκεί τη δραστηριότητα της κάποια επιχείρηση εστίασης. Αντιθέτως, με το έγγραφο μισθωτήριο ο εκμισθωτής μπορεί να ορίσει ότι ο μισθωτής βαρύνεται για τυχόν φθορές ή μεταβολές του μισθίου.

• Άρθρο 593 Αστικού Κώδικα: «Ο μισθωτής έχει δικαίωμα, εφόσον δεν συμφωνήθηκε το αντίθετο, να παραχωρήσει σε άλλον τη χρήση του μισθίου και ιδίως να το υπεκμισθώσει, ευθυνόμενος απέναντι στον εκμισθωτή για το πταίσμα του τρίτου. Μόνη η συναίνεση του εκμισθωτή στην υπεκμίσθωση ή στην παραχώρηση της χρήσης δεν απαλλάσσει το μισθωτή από την ευθύνη αυτή». Με απλά λόγια, ο ενοικιαστής δικαιούται να παραχωρήσει το ακίνητο σε οποιονδήποτε τρίτο χωρίς καν να ρωτήσει ή έστω να ενημερώσει τον ιδιοκτήτη! Η διάταξη αυτή δεν εφαρμόζεται στις επαγγελματικές μισθώσεις όπου προβλέπεται και ισχύει η ειδικότερη διάταξη του άρθρου 11 παρ. 1 εδ. α) και παρ. 2 του π.δ. 34/1995, η οποία ορίζει ότι: «1. Η ολική ή μερική παραχώρηση του μισθίου σε τρίτον  δεν επιτρέπεται εκτός από αντίθετη συμφωνία των μερών. 2. Αν συναφθεί υπομίσθωση, παρά την απαγόρευση της προηγούμενης παραγράφου, ο ιδιοκτήτης ή ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση χωρίς να υποχρεούται να αποζημιώσει το μισθωτή». Η διάταξη αυτή αφορά και τις επαγγελματικές μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του Ν. 4242/2014, ο οποίος τροποποίησε το π.δ. 34/1995, δηλαδή μετά την 28^η Φεβρουαρίου 2014.
• Άρθρο 595 Αστικού Κώδικα: «Το μίσθωμα καταβάλλεται στις συμφωνημένες ή στις συνηθισμένες προθεσμίες. Αν δεν υπάρχουν τέτοιες προθεσμίες, καταβάλλεται κατά τη λήξη της μίσθωσης και, αν συμφωνήθηκε καταβολή σε μικρότερα διαστήματα, κατά τη λήξη τους». Αυτό που ορίζει η διάταξη είναι ότι αν το μίσθωμα έχει συμφωνηθεί να είναι ετήσιο, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να καταβάλλει το μίσθωμα στο τέλος του μισθωτικού έτους. Αν το μίσθωμα έχει συμφωνηθεί να είναι μηνιαίο, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να καταβάλλει το μίσθωμα στο τέλος του ημερολογιακού μήνα, ενώ στο έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης συνηθίζεται να ορίζεται είτε ότι το μηνιαίο μίσθωμα θα προκαταβάλλεται την 1^η μέρα κάθε ημερολογιακού μήνα είτε ότι το μηνιαίο μίσθωμα θα προκαταβάλλεται τις πρώτες πέντε ημέρες κάθε ημερολογιακού μήνα. Αντιλαμβάνεται κανείς πόσο οι διατάξεις αυτές του Α.Κ. είναι ευνοϊκές για ενοικιαστές που δεν διακρίνονται για τη συνέπειά τους στην καταβολή των υποχρεώσεών τους, και πόσο δυσμενείς για τους εκμισθωτές τους ...

Όλες οι παραπάνω διατάξεις είναι «ενδοτικού δικαίου», δηλαδή ο ιδιοκτήτης, και κυρίως ο δικηγόρος του, έχει τη δυνατότητα να προσαρμόσει το έγγραφο μισθωτήριο με τέτοιο τρόπο ώστε οι όροι που θα γραφτούν σε αυτό, να προστατεύουν και τον ίδιο προκειμένου να μην βρεθεί προ πολύ δυσαρέστων εκπλήξεων. Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία ιδιαίτερα μετά τον νόμο 4242/2014 που με την παρέμβαση της ΠΟΜΙΔΑ, απελευθέρωσε τις νέες εμπορικές μισθώσεις, ορίζοντας στο άρθρο 13, ότι αυτές διέπονται πρώτα απ’όλα από τους συμβατικούς τους όρους, και συμπληρωματικά και μόνον, για ότι δεν συμφωνήθηκε ειδικότερα, από τους όρους του νόμου…   

Το παραπάνω άρθρο δημοσιεύτηκε στην ιστοσελίδα της Π.ΟΜ.ΙΔ.Α: https://www.pomida.gr/archivepost.php?nsl=oi-synepeies-tis-misthosis-akinitoy-xoris-ti-syntaksi-eggrafoy-symfonitikoy-toy-g-arapogloy

*Του Γιώργου Κ. Αράπογλου, Δικηγόρου Ηρακλείου, Υπεύθυνου Ενημέρωσης της Ενωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ηρακλείου.